• 土地区画整理事業は、道路、公園、河川等の公共の施設を整備・改善し、土地の区画を整え宅地の利用の増進を図る事業。
• 公共施設が不十分な区域では、地権者からその権利に応じて少しずつ土地を提供してもらい（減歩）、この土地を道路・公園などの公共用地が増える分に充てる他、その一部を売却し事業資金の一部に充てる事業制度。（公共用地が増える分に充てるのが公共減歩、事業資金に充てるのが保留地減歩）
• 事業資金は、保留地処分金の他、公共側から支出される都市計画道路や公共施設等の整備費（用地費分を含む）相当する資金から構成される。これらの資金を財源に、公共施設の工事、宅地の整地、家屋の移転補償等が行われる。
• 地権者においては、土地区画整理事業後の宅地の面積は従前に比べ小さくなるものの、都市計画道路や公園等の公共施設が整備され、土地の区画が整うことにより、利用価値の高い宅地が得られる。

地権者は減歩により都市計画道路や公園等の用地を負担します。一方で、道路特会補助等の公共側の支出のうち、都市計画道路等の用地費に相当する資金は、宅地の整地費等に充てられ、地権者に還元されます。

1.仮換地指定の目的

仮換地の指定とは、土地区画整理事業の円滑な進捗を図り関係権利者の権利関係が実質上換地処分がなされたと同じような効果を生じさせるために、換地計画において定められている換地の位置、範囲を仮に指定する処分のことです。

2.仮換地指定の方法

仮換地の指定は施行地区内の宅地の所有者及び宅地についての地上権、永小作権、賃借権、その他宅地を使用し、又は収益することができる者に対し行われます。
即ち仮換地の指定は、仮換地となるべき土地の所有者、従前の土地所有者及び所有権以外の権利を有する者に対して「仮換地指定書」（仮換地位置図を添付）で行われますが、その指定する内容は次の通りです。

1. 仮換地の位置
2. 仮換地の地積
3. 仮換地指定の効力発生日
4. 仮換地の使用収益を開始することができる日を別に定める場合には、使用収益の開始の日

3.仮換地指定の法的効果

仮換地が指定された場合には、従前の宅地について、所有権、賃借権等を有していた者は、仮換地指定の効力の発生の日から換地処分の公告の日まで、仮換地について従前の土地に存する権利と同じ内容の使用収益権を取得するかわりに、従前の土地に存した使用収益権を停止されます（法第９９条第１項）。
従って、自己の宅地を他人の宅地の仮換地等に指定された場合、その者は自己の宅地を使用、収益することができなくなります（法第９９条第３項）。

4.従前の土地の売買（仮換地指定後）

仮換地指定後の従前の土地の所有者は、従前の土地の使用収益権を停止されるだけで、売買等の処分権まで禁止したものではありませんので従前の土地の売買は可能です。また、第三者に対抗するための移転登記も従前の土地について行います。但し買い受けた後実際に使用収益ができるのは仮換地となります。

5.従前の土地の一部売買（仮換地指定後）

従前の土地の一部を売買する場合、仮換地のどの部分を買い受けたかわからなくなりますので、仮換地のどの部分の売買を目的とするのか十分に明確にしておくことが必要となります。

6.減価補償金・清算金の帰属

仮換地の売買においては減価補償金、清算金の帰属を明確にしておきます。実務上は将来に問題を残さないよう買主帰属とするほうがベターですが、その際買主に十分な説明を必要とします。

1.保留地とは、土地区画整理事業の費用に充てるなど一定の目的のため換地として定めない土地のことです。

2.保留地の帰属

保留地は指定がなくても、これにより直ちにその所有権が施行者に移るのではなく、換地処分の公告（土地区画整理法第１０３条第４項）がなされた日の翌日に施行者による換地処分に伴う一括登記により、施行者を所有者とする保留地所有権の保存登記をすることになるため、これ以前に保留地の売買が行われた場合はいうまでもなく、換地処分の公告後であっても、施行者のための保存登記が完了するまでは、保留地の権利を第三者に対抗するための保留地所有権移転登記を受けることができません。

3.保留地の売買

保留地の売買は、従前の土地が存在しませんので、当該保留地の使用収益権を移転させるにとどまります。したがって、信用力の点で劣る個人施行や、組合施行の場合の保留地の売買にあたっては、二重売買などに注意を払う必要があり、土地区画整理事務所備付けの簿書に買受人として登載されているものがないか、保留地を現実に占有しているものがないかを確認する必要があります。